PROYECCIONES PARA 2022; LEY DE VIVIENDA Y VALOR DE REFERENCIA

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El año 2021 significó un duro golpe para la economía que está vinculada a todo lo que nos rodea. Desde el turismo hasta los sectores comerciales, el mercado inmobiliario no fue la excepción. En estos días en particular se ha visto mucho más la incertidumbre de qué pasará el siguiente año. Para las inmobiliarias en España, el optimismo se mantiene moderado. La pandemia obligó una aceleración en la adaptación a un nuevo método de trabajo para las industrias y empresas. Un estudio a cargo de Advancing (financiera especializada en pisos de alquiler) destacó la progresión de las inmobiliarias en materia de digitalización y afirma que un 78% de las agencias han mejorado en este aspecto a lo largo de los últimos 12 meses. “Las duras restricciones a la movilidad en 2020 provocaron que, para mantener una mínima actividad, las agencias tuvieran que adaptarse de forma ágil y adoptar herramientas digitales para seguir operando. En 2021, aunque las limitaciones han sido mucho más suaves, las agencias inmobiliarias han proseguido el camino hacia la transformación digital”, recalcó el barómetro de la agencia.

Muchos fenómenos se han presentado a lo largo del año como consecuencia del covid y restricciones por el mismo. Ahora, con el efecto de la pandemia disipándose poco a poco, hemos podido presenciar los cambios que esto conlleva, nuevas oportunidades e ideas. Cabe mencionar también el cambio en el consumo de los clientes como una de las novedades del año. “un 97% de los encuestados afirma que los compradores y arrendatarios busca ahora preferentemente inmuebles con terraza y jardín, una consecuencia directa de los meses de confinamiento que se vivieron durante el auge de la pandemia. Además, según un 76% de los agentes, por este mismo motivo también se han incrementado los cambios de domicilio de población que antes vivía en el centro de las ciudades hacia zonas rurales o de extrarradio”, destaca el texto.

De la misma forma, hace meses se ha notado las preocupaciones por parte de los arrendatarios, siendo el impago de la renta y la okupación algunos de los temores de los españoles. Según los agentes, “se ha traducido, según un 66% de las inmobiliarias, en un incremento de la contratación de productos de protección ante los impagos del alquiler”. Citando el informe —con resultados de una encuesta—, creado por ASVAL (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiles) y SIMA (Salón Inmobiliario de Madrid), el 85% de los propietarios de vivienda temen tener que iniciar un proceso de desahucio de los inquilinos del inmueble. En segundo lugar, “se encuentra que el inquilino deje de pagar el alquiler, lo que inquieta mucho al 84% de la muestra. La ocupación ilegal de sus viviendas ocupa el tercer lugar y es señalada por el 80% de los entrevistados.” Respecto al nuevo año, aunque la mayoría de las inmobiliarias tiene suficiente confianza en mantener la tendencia alcista de su negocio para 2022, el principal punto de intranquilidad para las inmobiliarias es la nueva Ley de Vivienda, cuyo objetivo es regular el mercado del alquiler a favor del arrendatario.

El Gobierno busca aprobar la nueva ley antes de que termine el año para que así logre iniciar su tramitación parlamentaria y aplicarse desde el segundo semestre del 2022. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) aseguró que el 20% de sus clientes está debatiendo en vender su propiedades en lugar de permanecer alquilándolas por la incertidumbre regulatoria que esta ley les trae. Según ANA, se estima que los precios del alquiler subirán un 5% en 2022, con la Ley de Vivienda y de la revisión anual de los contratos de acuerdo al IPC como los impulsores del aumento de las rentas. El director general de la compañía, José Ramón Zurdo, recalca que las medidas extraídas en el anteproyecto de la normativa “pueden ser el detonante de la subida de los precios del alquiler […]”

Valor de Referencia

Conforme al artículo de Jaime Navarro, un experto en fiscalidad inmobiliaria, a partir del 1 de enero las operaciones inmobiliarias adaptarán un nuevo concepto; el valor de referencia. Dicho valor cumpliría el objetivo de reducir los litigios relacionados por la valoración de inmuebles, sobre todo aquellos que viene perdiendo la Administración. Por supuesto, esto traerá más de una consecuencia. En el caso de heredar, recibir o comprar un inmueble, este valor será la base imponible de los impuestos que se deben pagar (Sucesiones, Donaciones o ITP-AJD, respectivamente). Hasta entonces era necesario que la administración demostrara si el valor declarado fuese efectivamente el correcto. El Tribunal Supremo dictó que, si bien las formas de hacerlo era completamente legal, no eran idóneas y se exigía una valoración individualizada con visita para una valoración adecuada del inmueble.

De este modo, en un panorama diferente, “es el contribuyente el que, si no está de acuerdo (con la base imponible), tiene que ir a los tribunales a demostrar lo contrario.” En el caso de que el precio pagado sea superior al valor de referencia, automáticamente el precio se convertirá en la base imponible. Este valor de referencia sería fijado por el Catastro, “basándose en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante notario. Son valoraciones individualizadas teniendo en cuenta las características de cada inmueble (calidad constructiva, antigüedad, estado de conservación…) y, según asegura la norma, nunca será superior al de mercado. Ese valor será, además, el que deberemos considerar cuando calculemos cuánto valen los inmuebles adquiridos a partir de 2022 para el Impuesto sobre el Patrimonio […]” puntualizó Jaime.

Fuentes: Diario Idealista / Asval.com / Advancing.com / Expansion.com

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